Короткой строкой

Власть

Ростовская агломерация будет расти — периферия умирать: чиновники отчитались о работе строительной отрасли

«РО Сегодня» январь 30, 2020, 14:41
Автор фото: фото и видео из открытых источников
За сухими цифрами донского минстроя скрывается серьезная проблема: слабо продуманная стратегия развития населенных пунктов региона. Ввод социальной и транспортной инфраструктуры не поспевает за быстрым ростом населения областного центра и городов-спутников. При этом ввод жилья в Ростове-на-Дону продолжит расти.

В десятке лидеров

За работу отрасли отчитывался Сергей Куц — министр строительства, архитектуры и территориального развития РО. В должности он находится совсем недолго, так что отчет получился, в некотором смысле, по работе предшественника. Экс-министр Николай  Безуглов, напомним, был задержан в марте прошлого года по подозрению в злоупотреблении должностными полномочиями. Чиновнику вменяют подмену строительного материала для «Ростов Арены». По стечению обстоятельств, он был освобожден из-под домашнего ареста как раз накануне отчета действующего министра.

Согласно статистическим данным по работе отрасли за год и за пятилетку, на протяжении уже пяти лет Ростовская область входит в десятку лидирующих по строительству и вводу жилья в эксплуатацию субъектов РФ. За это время в регионе введено в эксплуатацию 12 млн квадратных метров жилья. В том числе в 2019 году — более 2,6 млн квадратных метров, что на 11,3 % выше показателей 2018 года. Для сравнения: по данным РБК, на Кубани за 11 месяцев 2019 года было введено в эксплуатацию 3,67 млн квадратных метров (этот регион сохранил 3-е место в РФ по данному показателю). На Ставрополье же за полный 2019 год ввели в эксплуатацию  чуть более 1 млн квадратных метров жилья.

Министр привел данные по реализации в регионе программ,  стимулирующих приобретение жилья. Так, за 5 лет субсидию на улучшение жилищных условий получили 15 тыс. человек. Расширился круг семей, которые могут претендовать на такой вид поддержки. В 2020 году бюджетное субсидирование на приобретение жилья получит 1,5 тыс. человек. Одна из программ — «Дисконт» — позволяет соискателю ипотеки снизить ипотечную ставку на три пункта, которые банку возмещает областной бюджет.

В Ростовской области за 5 лет новые квартиры получили  6 тыс. детей-сирот. Из аварийного жилья за этот период смогли переехать 4 тысячи семей. В 2020 году из ветхого жилья в новое обещают переселить еще 638 семей. Правда, на данный момент в списке аварийных домов, которые нуждаются в расселении, находится еще 779 домов в 28 городах и районах.

Проблема обманутых дольщиков понемногу начала решаться. Около 1000 граждан, попавших в эту категорию, смогли, наконец, получить квартиры. К концу следующего года власти обещают окончательно решить эту проблему.

«Социалка» не поспевает

Что касается ввода в строй образовательных учреждений, то здесь цифры мало о чем говорят. Да, в рамках нацпроекта «Образование» в 2019 году введено в эксплуатацию шесть общеобразовательных учреждений, в том числе два в Ростове. Начато строительство 14 школ. Планируется в 2020 году начать строительство еще 11 школ. Всего же, по словам губернатора,  к 2024 году должно быть построено 78 школ.

Однако судя по запросам и жалобам населения, школ и детских садов катастрофически не хватает в новых жилых районах, где рост населения значительно опережает скорость введения в строй социальных объектов, которые, зачастую, начинают проектировать только тогда, когда в районе живут уже несколько десятков тысяч человек. Например, в самых быстро растущих жилах новостройках Ростова — Суворовском и Левенцовском — даже с учетом построенных школ и детсадов уже наметился явный дефицит мест. К тому времени, когда откроются обещанные новые школы и детсады, дефицит мест станет одной из самых серьезных социальных проблем и почвой для протестных настроений живущих там людей.

Одна из причин несвоевременной сдачи социальных объектов — неудовлетворительное качество подготовки проектно-сметной документации, которая не позволяет приступить к выполнению или закончить вовремя тот или иной социальный объект. Губернатор попросил привести сметно-нормативную базу в соответствие с фактическими закупками и организовать цикл семинаров по практическому применению стандарта комплексного развития территорий, разработанного по поручению президента. Задача стандарта — контролировать разрастание городов, сделать их более компактными, эффективнее использовать земельные ресурсы, применять эргономичные схемы распределения инженерной и транспортной инфраструктуры.

С 2021 года этот стандарт станет уже не рекомендательным, а обязательным, так что придется пересматривать существующую градостроительную документацию. А среди тех, кто работает в строительной сфере, пока далеко не все знают даже о его существовании.

Среди других проблем отрасли, которые были озвучены на совещании — нехватка земли под строительство, особенно в таких городах, как Ростов, Таганрог, Батайск. Остро стоит проблема точечной застройки, сохранения исторической среды городов.

А что в перспективе?

Резюмируя итоги совещания, стоит заметить, что цифры — всего лишь цифры, и за ними часто может скрываться отсутствие верного выбора приоритетов и направлений стратегического развития. Например, рост показателей не всегда означает, что это идет на пользу людям.

Так, в планах на следующие пять лет отраслью заявлено строительство еще 18 млн кв. м жилья. Резонно задаться вопросом, а где именно будет вводиться это жилье? По словам министра Сергея Куца, в области сейчас осваивают под строительство 65 перспективных территорий. В докладе это не уточнялось, но нетрудно догадаться, что основная часть новых квартир появится в донской столице и нескольких наиболее крупных городах области.

Необходимость в новом жилье возникает, в первую очередь, не из-за роста демографических показателей — в  Ростовской области второй год наблюдается депопуляция, а из-за миграционных процессов. Население сельских территорий и малых городов не удовлетворено условиями жизни и уровнем доходов, на которые может рассчитывать дома. В поисках лучшей жизни множество людей, особенно молодого трудоспособного возраста, стремятся переехать в областной центр и любой ценой приобрести здесь жилье. Соответственно, жилье в малых городах дешевеет, а в Ростове-на-Дону из-за возникающего дефицита дорожает. Это делает для застройщиков привлекательным строительство именно в Ростове и его городах-спутниках. Получается замкнутый круг — строительство жилья на селе или в шахтерской «депрессивной зоне» становится всё менее востребованным, а в Ростове застройщики ведут борьбу за каждый свободный квадратный метр, не щадя парки и исторический облик.

Ситуацию со спросом на ростовском рынке жилья прокомментировал директор Центра недвижимости «Алекс», полномочный представитель  международного жилищного конгресса в ЮФО, вице-президент южной палаты недвижимости Александр Коночкин:

 

На фото: Александр Коночкин

— Темп строительства в Ростове сегодня достаточно высокий. Строят много, потому что рынок пока не «перегрет» настолько сильно, как в Краснодаре или Ставрополе. Многие застройщики уже перешли из Краснодара и Ставрополя в Ростов-на-Дону. В Краснодаре рынок уже перенасыщен настолько, что до 30 % квартир в сданных домах не реализованы.

Но и в Ростове доля таких квартир оценивается примерно в 10%. Те квартиры, которые не проданы на стадии строительства, стараются «тихо» распродать с дисконтом. То есть, если, к примеру, на стадии строительства продают по 50-60 тыс. рублей за квадратный метр, то потом, например, продают уже с акциями — снижают стоимость метра на 2-3 тыс. рублей, предлагают кладовку в подарок и парковку за полцены. Конечно, пока это еще не «слив» по себестоимости, как часто бывает в Краснодаре. Но прибыль застройщика уже сильно отличается от расчетной.

Так что, если темпы строительства в Ростове останутся столь же высокими, то рынок не сможет переработать такое количество квадратных метров. Застройщики будут вынуждены снижать стоимость, уменьшая свою прибыль. Им не выгодно брать на баланс нераспроданные квартиры, содержать их и платить налоги. Это непрофильный актив. Так же поступают и банки: если заемщик, купивший квартиру в ипотеку, не смог за нее расплатиться, и она переходит банку, тот старается как можно быстрее от нее избавиться, чтобы не брать на баланс.

 В перспективе ростовский рынок жилья будет меняться. Спрос на жилье высокий, но это спрос на жилье эконом-класса, так как у переезжающих из села или небольших городов не так много средств. Как правило, покупают недорогие однокомнатные квартиры или студии, например, для детей, которые будут учиться или учатся в Ростове. Покупка квартир как инвестиции в недвижимость, будет сокращаться. Покупая жилье для сдачи в аренду, люди, как правило, не учитывают, что покупать квартиру за 2,5 млн, чтобы сдавать ее за 12 тыс. в месяц, — невыгодно, ведь через несколько лет в квартире придется делать, как минимум, косметический ремонт. Те, кто покупал квартиры с этой целью, потом часто приходят к нам в агентство и просят продать.

Новых клиентов мало, за них надо бороться. Те, кто хотел и имел возможность купить хорошее жилье для себя, как правило, уже сделали это. Несмотря на то, что ипотечные проценты снижены, сегодня можно оформить ее меньше, чем под  9%, количество сделок не выросло. Поэтому застройщики будут менять стратегию, предлагать более качественный продукт, с ремонтом, мебелью в перспективе. Сегодня много людей, которые купили в ипотеку стройварианты, а денег, чтобы сделать там ремонт, у них уже нет. Это как машина без колес: квартира есть, а жить в ней нельзя.

Будут конкурировать и другими способами: удобным расположением, например, доступной социальной инфраструктурой. Времена, когда застройщики строили так, как выгодно им, проходят. Теперь ориентируются на запросы покупателей.

Что же касается шахтерских моногородов и донской глубинки, пока там не будет работы, перспективы рынка жилья там очень слабые. В Новочеркасск или Шахты могут приезжать из окрестностей те, кто живет неподалеку и не может позволить себе жилье в Ростове. Но им нужна работа, доход, которые они там не всегда могут найти. Их значительно проще найти в Ростове.

Оправданно ли в такой ситуации стимулировать спрос на жилье в областном центре, вместо того чтобы комплексно решать вопрос развития инфраструктуры малых населенных пунктов, создания там высокооплачиваемых рабочих мест? Вряд ли. Рост новостроек уже сегодня крайне затрудняет транспортную связность и доступность разных частей города, тяжким бременем ложится на социальную инфраструктуру и экологию. В то же время десятки населенных пунктов в Ростовской области уже существуют, фактически, только на карте. А если там и остались старики, то будущего у этих точек на карте всё равно нет. По данным за 2018 год, численность сельского населения в области сократилась на 10,4 тыс. человек.

Таковы плоды непродуманной социально-экономической политики, погони за простыми решениями и сиюминутной выгодой. Действительно, дешевле построить одну большую школу вместо десятка малых в каждом селе. Проще дать работу и заработок жителям гигантской агломерации, чем обеспечить ими жителей пустеющих моногородов. Но к чему регион придет в среднесрочной перспективе? К полному запустению периферии и перегруженному тесному мегаполису, всосавшему всё трудоспособное население и утратившему привлекательность для жизни из-за проблем роста? Не настало ли время пересмотреть выбранные приоритеты и обсудить с обществом иные концепции развития региона? Однако, судя по итогам совещания, посвященного итогам работы строительной отрасли Ростовской области, озвученную выше проблему в данной плоскости пока не только не обсуждают, но и не ставят.

Автор статьи: RO Today

Самое читаемое

Власть
февраль 6, 2020, 15:12
Транспорт Дона: ожидания и реальность

Транспорт Дона: ожидания и реальность

188
ЖКХ
февраль 6, 2020, 14:18
Донской транспортный форум

Донской транспортный форум

184