Короткой строкой

Бизнес

Строительная отрасль на Дону в ожидании кризиса

«РО Сегодня» сентябрь 27, 2019, 17:45
Автор фото: Skyscrapercity.com
Ввод жилья в Ростовской области — один из показателей ее социально-экономического развития и один из поводов для гордости у областного правительства. Однако скоро поводов для радости может не остаться.
По показателю ввода жилья в эксплуатацию Ростовская область стабильно входит в 10-ку, а то и в шестерку сильнейших, правда, уступая, в том числе и Краснодарскому краю. Это обстоятельство постоянно мешает назвать регион сильнейшим в ЮФО. Впрочем, по прогнозу областного правительства, к 2024 году в регионе должны сдавать 3,5 млн кв. м жилья ежегодно, то есть за пять оставшихся лет показатель ввода жилья должен «подскочить» аж на 40%. По крайней мере, такие данные приводятся в многочисленных отчетах и интервью министра строительства региона Сергея Куца. 
 
Между тем, проблемы строительной отрасли, а также меняющееся законодательство и постепенный уход с рынка ключевых игроков заставляют пересмотреть эти планы. 
 
Для начала достаточно взглянуть на таблицу ввода жилья в Ростовской области за последние 10 лет (см. внизу). Как нетрудно заметить, всплеск этого показателя пришелся на «докризисные» 2012-2015 годы, когда темпы прироста составляли рекордные 5-7% в год. Стоит отметить, что именно в эти годы началось активное строительство крупнейших на сегодня новостроек Ростова-на-Дону. В частности, ГК «ВКБ» приступила к строительству жилого района «Суворовский», ЗАО «Патриот» продолжило активно осваивать «Левенцовский» и участок на улице Горсоветской (ЖК «Красные ворота»). Среди крупных проектов можно вспомнить и старт застройки территории бывшего совхоза «Декоративные культуры» (ныне микрорайон «Платовский»), а также ряд других менее масштабных, но крупных проектов (например, ЖК «Звездный» на Северном). 
ЖК "Звездный"//фото skyscraper.com
 
Сейчас столь масштабных новых проектов нет ни в Ростове, ни в Ростовской области. По данным областного правительства на август 2019 года, среди крупных проектов застройки фигурируют все те же «Левенцовский» и «Суворовский». Справедливости ради стоит отметить, что к этому списку добавился микрорайон «Красный Аксай» (застройщик — «Югстройинвест», ЮСИ), который, правда, уже построен, а также строящийся микрорайон «Вересаево» (ЮСИ) и «Сокол» на Оганова (СК «Галактика», которая входит в ГК «Сокол»), а также объекты «Московской строительной компании» (МСК) (подробнее см. таблицу внизу).
 
Ввод жилья в Ростовской области за 10 лет по годам (по данным Росстата и правительства области)
 Год  Объем ввода в млн кв. м  Темп прироста
 2009   1,805  
 2010  1,808  
 
100,1%
 2011  1,88  103,9%
 2012  1,984  105,5%
 2013  2,133  
 
107,5%
 2014   
2,3
 
 
 
 107,8%
 2015   2,4   104,3%
 2016  2,29   95,4%
2017  2,3  100,4%
2018 2,34 101,7%
 2019   2,58*   110,2%
 
*прогноз правительства Ростовской области
 
Строительная отрасль пока показывает невысокие темпы роста// фото gorodn.ru
 
 
Топ-10 крупнейших региональных застройщиков (данные Единого реестра застройщиков) по объему возводимого жилья
1. Московская строительная компания — 299 680 кв. м 
2. «Галактика» — 274 101 кв. м 
3. ГК «ВКБ-Новостройки» — 241 718 кв. м
4. СК 10ГПЗ — 182 757 кв. м
5. ГК «ЮгСтройИнвест» — 174 663 кв. м
6. АСО «Комстрой» — 165 765 кв. м
7. ГК «Флагман» — 158 602 кв. м
8. Группа ПИК — 138 237 кв. м 
9. ГК «Интеко» — 128 201 кв. м
10. ГК «Девелопмент-Юг» — 92 085 кв. м
 
Текущий объем строительства, по данным единого реестра застройщиков, составляет свыше 3,6 млн кв. м (их предстоит вводить в течение нескольких лет). Сейчас уже забавными выглядят обещания чиновников в интервью прошлых лет (например, образца 2014 года), в которых предсказывается удвоение темпов жилищного строительства уже к 2020 году. Сегодня игроки рынка предсказывают к концу этого прогнозного года только коллапс строительной отрасли.  
 
Как известно, с 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в ФЗ-214, которые запрещают застройщикам получать деньги дольщиков напрямую. Средства на строительства теперь застройщик должен брать в банке под определенный процент (проектное финансирование), а распоряжаться средствами дольщиков он сможет только после сдачи дома в эксплуатацию. До этого средства хранятся на специальном банковском счете-эскроу. 
Главная цель проведения реформы долевого строительства — уменьшение количества обманутых дольщиков: граждане перестанут рисковать собственными средствами, а приобретаемые квартиры будут уже в построенном доме.
 
Далеко не все застройщики переживут эти изменения, так как они отрезают им путь к «дешевым» деньгам дольщиков.   
 
«Сейчас достраиваются те дома, которые начинали возводить еще 1,5-2 года назад по старым правилам, — говорит гендиректор строительной компании «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев. — В первом полугодии прошлого года, еще до вступления в силу поправок в 214-й закон, застройщикам был выдан большой объем разрешений. Этим объясняются пока положительные показатели по вводу жилья. Однако в будущем в таком объеме, как раньше, жилье покупать и строить не будут, так как цена на него неизбежно вырастет». 
Компания «ЮИТ ДОН» уходит с рынка. Жилой комплекс «Времена года» (старт строительства на фото) так и не будет сдан в экплуатацию полностью//фото компании «ЮИТ ДОН»
 
По словам Шумеева, законодательные изменения уже приводят к уходу с рынка многих застройщиков. Например, компания «ЮИТ Дон», которую он возглавляет («дочка» финского строительного концерна, которая строит также дома в Москве и Санкт-Петербурге), намерена покинуть региональный рынок уже этой осенью. Причина – низкая рентабельность строительства. По словам Шумеева, сейчас она по отдельным объектам составляет 5-10%, что ставит застройщиков перед выбором: либо снижать качество материалов и проекта, либо уходить с рынка. 
 
Средняя цена кв. м жилой недвижимости в многоквартирных домах в Ростове сегодня составляет 51-52 тыс. рублей. В скором времени стоимость жилья может вырасти на 5-10%. 
 
Все эти моменты уже негативным образом отражаются на рынке недвижимости, говорит руководитель отдела маркетинга и аналитики АН «Дон-МТ» Галина Пивоварова.
По ее словам, то количество жилья, которое построено, рынок не в состоянии «переварить». «Мы видим растущее число непроданных квартир в сданных домах. Застройщики пытаются привлечь клиентов различными акциями и скидками, но это не сильно помогает. Если раньше квартиры покупали уже на стадии котлована, а на стадии сдачи жилья уже ничего не было, то сейчас уже в построенных домах полно непроданных квартир», — говорит Галина Пивоварова.  
ЖК «Сердце Ростова» от строительной компании МСК — один из немногих крупных проектов застройки в Ростове// фото с сайта МСК
 
Среди других факторов, негативно влияющих на рынок, Пивоварова называет повышение НДС в 2018 году, увеличение стоимости бензина и, как следствие, снижение покупательской способности населения. Все это приводит к тому, что люди покупают квартиры только малой площади. При этом растущая себестоимость строительства из-за удорожания финансовых ресурсов (теперь застройщик может привлекать деньги на стройку только в банке по рыночной ставке) и стремление застройщика обеспечить маржинальность бизнеса, не поднимая цен, может привести к снижению качества жилья из-за экономии на материалах.
 
Нельзя сказать, что власти не видят этих проблем. Еще в прошлом году после введения поправок в закон о долевом строительстве замминистра строительства Ростовской области Сергей Вифлянцев допускал, что темпы строительства «вполне могут замедлиться». По его словам, в регионе через пару лет появятся новые проекты, инвесторам которых будет уже не так легко, как раньше. Впрочем, какие-то конкретные меры по стимулированию рынка в областном правительстве пока не разработаны. 
 
Не все застройщики успеют перестроиться, и рынок ждет монополизация, считает управляющий партнёр агентства недвижимости «Парус» Максим Хмель. По его словам,  рынок заставит застройщиков не только укрупняться, но и строить выше и плотнее, чтобы вписаться в новую экономику проекта. 
 

Автор статьи: RO Today

Комментарии

Написать комментарий