Эксперт: у всех готовых обрушиться домов в Ростовской области был срок нормативной эксплуатации

Каждый житель многоквартирного дома может заглянуть в документы и легко понять, в каком году дом построен и в течение какого срока еще может эксплуатироваться. А дальше есть угроза обрушения.

Озвученные накануне на заседании правительства области цифры количества домов, которым в Ростовской области «грозит обрушение», разошлись по всем СМИ. Цифры были обнародованы в ходе отчета минстроя о реализации программы расселения аварийного жилья. Всего, по официальным данным, в программе расселения до 2031 года 525 многоквартирных домов (МКД), из которых 176 (120 — в Ростове) «грозят обрушением. На расселение требуется 15,2 млрд рублей.

Не мог пройти стороной мимо пугающей формулировки «грозит обрушением» присутствовавший на заседании глава следственного комитета по Ростовской области Аслан Хуаде. Но на его вопрос — когда будут расселены именно эти дома — последовал ответ главы минстроя Юрия Сильвестрова, что его ведомство готово софинансировать расселение всех этих домов, но к этому не готовы муниципалитеты. Необходимые документы от них по этим домам «не поступали». Поэтому о сроках расселения «говорить не приходится».

Естественно, услышав это, губернатор Василий Голубев призвал своего министра «предпринять все меры, чтобы эти документы появились».

Ситуацию с аварийными домами RO.TODAY попросил прокомментировать депутата ЗСРО пятого созыва, члена комитета Заксобрания по ЖКХ, человека, много лет проработавшего в сфере эксплуатации и строительства жилья Олега Кобякова.

Почему никогда не говорят о сроках нормативной эксплуатации многоквартирных домов

По словам Олега Кобякова, у каждого дома есть срок нормативной эксплуатации. Но о нем, как правило, предпочитают не говорить. 

— У домов хрущевской постройки в среднем срок эксплуатации составляет 80 лет. У кирпичных этот срок чуть больше, у панельных поменьше, но в общем 80-100 лет. На первый взгляд — это много, но есть важный нюанс. Все это при наличии комплексного капитального ремонта (ККР) каждые 20 лет эксплуатации данного дома. Этот ККР включает в себя 12 видов работ: ремонт кровли, ремонт фасада, укрепление фундамента, ремонт подъездов  и др. 

Это по нормативам. И только тогда срок эксплуатации такого здания может быть те самые 80-100 лет. 

И это при тех же условиях — три капремонта за весь срок. У подавляющего большинства наших домов, уверен эксперт, такого ремонта не было. Поэтому дома и рушатся.

Но общежития и строились в свое время как временное жилье. Предполагалось, что позже на их месте появятся нормальные дома. Это же касается обычных хрущевских пятиэтажек — в идеале их после завершения срока эксплуатации тоже надо ломать и строить новое жилье. 

— А какой срок эксплуатации у относительно нового жилья, которое зачастую также попадает в разряд аварийного?

— Об этом никто не говорит и не пишет, но... 

Честно говоря, я был в шоке, когда с трудом, но нашел такую информацию. Хотя я 15 лет в ЖКХ и в свое время строил дома и видел, как и из чего их строили, — отметил собеседник.

— Есть ли такие дома в других крупных городах области, например, в Таганроге?

— В Таганроге тоже есть общежития, которые, как говорится, вот-вот рухнут. На улице Водопроводной, 2, в частности. Оно со времен, когда строился Комбайновый завод. В Дубках на Тольятти есть такие дома, на ул. Толбухина есть две такие пятиэтажки и одна девятиэтажка. Но власти предпочитают на этот счет молчать. Так что, удивительно, что на заседании правительства прозвучала такая фраза из уст министра — «имеющие угрозу обрушения», которую и подхватили СМИ.

— Все ли дома, у которых закончился срок нормативной эксплуатации, по определению аварийные?

— Естественно, нет. Можно при определенных обстоятельствах и по истечении срока дом эксплуатировать. Но это может решить только комплексная экспертиза. Как я понял из информации, озвученной на заседании правительства, нашумевшее общежитие на Нариманова в Ростове было признано аварийным, но вывода о том, что ему грозит обрушение эксперты в 2020 году не сделали. 

— Но власти довольно часто рапортуют о проведенных капремонтах в жилых домах. Есть целый фонд, есть программа.

— Когда минЖКХ или Фонд капремонта рассказывают, что в Ростовской области за год, условно говоря, проведен капремонт 500 домов, то это зачастую определенное лукавство и игра цифрами. В большинстве случаев проведен не капитальный ремонт дома, а капремонт «по виду работы». На одном доме, например, кровлю сделали, на другом — внутренний ремонт, на третьем — фасад… Это не капремонт всего дома — это капремонт по видам работ. Настоящий капремонт по нормативам, как я уже говорил, это более десятка видов работ, с расселением жильцов.

Проблема обрушений скоро настигнет Ростовскую область 

— Все это — очень большая проблема, — считает Олег Кобяков. — И если в Москве часть таких домов подверглась реновации, то на остальных территориях, в том числе в Ростовской области, это большая проблема. Она нас уже настигла, и с каждым годом будет настигать все больше. И первыми будут рушиться «общаги» со всеми спрятанными внутри них проблемами — не самое обеспеченное население, по пять человек прописано в комнатке, а с внешней стороны — отсутствие или недостаточное количество подменного фонда, отсутствие средств в бюджете и т.д.

— Как быть жителям, как им забить тревогу при истечении срока эксплуатации, не пропустить этот момент?

— Я всегда говорил и властям, и жителям — надо добиваться и делать ремонты, надо заниматься домом — срок его эксплуатации подходит к концу. Или вовсе вышел. Кстати, это и обязанность жителей тоже. Они, нравится им это или нет, несут ответственность за свое имущество. Гражданам надо твердо уяснить, что забота о собственном жилье — и их обязанность тоже. Чтобы потом не было мучительно больно, как говорится.

— На заседании правительства прозвучала цифра, что для реализации дополнительных мер по переселению граждан предусмотрено 784,5 млн рублей из областного бюджета для расселения 43 домов.

— Я считаю, что это недостаточная, если говорить прямо, смешная сумма. При этом деньги выделяются при условии софинансирования из местного бюджета. Но в местных бюджетах на это средств нет.

А следственный комитет, естественно, всех глав муниципалитетов предупредил: обрушится дом — будет виноват глава администрации муниципалитета. Или его зам. 

Могло бы помочь страхование

— Есть еще такой нюанс при расселении аварийного жилья. Если у человека квартира приватизирована — это его собственность. Почему за счет бюджета ему нужно давать или строить новое жилье? Если у него договор социального найма в таком доме — вопросов нет. В свое время эту проблему пытались решить методом страхования: вы страхуете свое жилье и при его обрушении или нарушении конструкции получаете деньги и покупаете новое, — продолжает собеседник. — Я считаю, это была здравая идея, но она не была реализована. Страховщикам, разумеется, не выгодно старье страховать, — уточнил Олег Кобяков.

С другой стороны: в обрушившемся доме у одного жильца была приватизированная квартира, у другого — квартира социального найма. Почему они должны быть в разных условиях? Оба одинаково пострадали, считает эксперт. 

Заседание правительства закончилось на достаточно минорной ноте.

Глава регионального следкома порекомендовал правительству Ростовской области обратить внимание на сроки расселения аварийных домов.

Аслан Хуаде привел данные его ведомства, согласно которым жильё в регионе признается аварийным в течение пяти лет, а расселяется — за восемь. Поэтому на 1 января 2024 года в Ростовской области подлежали расселению более 11 тысяч человек, а в программу попали не более 9 тысяч.