Ростовские метаморфозы: парадокс на рынке недвижимости
После заявления президента Владимира Путина о затоваривании на российском рынке недвижимости RO.TODAY решил разобраться, как обстоят дела в Ростовской области.
Последний год рынок жилья в нашем регионе лихорадило: он то замирал, выжидая, то оживлялся, взвинчивая при этом цены. По наблюдениям компании «Дон-МТ-недвижимость», средняя цена квадратного метра на первичном рынке в начале 2022 года была 57,6 тысяч рублей, в конце 2022 года – 96,9 тысяч, на февраль 2023 года она составила 105,5 тысяч рублей.
Строится много, но выбор невелик
По мнению начальника департамента активных операций ООО УК «ЭМРИС» Андрей Смурыгина, на процессы снижения спроса повлияли военно-политические события (СВО, санкции), на оживление – меры господдержки для застройщиков и жителей – уменьшение процентной ставки займа на жилье, наличие материнского капитала. Banki.ru называет среднюю ставку ипотеки в Ростовской области в 9,65%. При этом существуют различные госпрограммы, минимальную по ним можно получить в 0,1%, максимальную – в 14,6%, ЦБ предлагает 7,5 %.
«Здесь прямая зависимость: лучшие условия по ипотеке – лучше работает рынок, худшие – спрос падает. У нас нет такого бума в строительстве и сдаче жилья, как в московском регионе, но в сравнении с прошлыми годами строится много», - считает Смурыгин.
По данным Дом. РФ на 31 марта 2023 года, из общего объема строительства проданы 29% кв. м жилья по стране, непроданными остаются 43%, по 28% продажи не открыты. Лидерами строительства являются Москва – 16 235 тыс. кв. м, Краснодарский край – 8 849 тыс. кв. м, Московская область – 8 233 тыс. кв. м, Санкт-Петербург – 7 597 тыс. кв. м. В Ростовской области строится – 2 445 тыс. кв. м.
По наблюдениям директора агентства недвижимости «Высотка 1» Ирины Подольной, работающей на рынке недвижимости Ростова 23 года, сейчас наблюдается парадоксальная ситуация.
«Раньше случалось, когда квартир было мало, а покупателей много или наоборот. Сейчас покупателей мало, они очень взыскательны, и при этом выбор объектов маленький. Несмотря на то, что много строится», - говорит Ирина Подольная.
Она объясняет это тем, что продавцы, которые раньше планировали продать свое жилье, сегодня затаились и выжидают. Приберегают свои активы на случай «мало ли что», ведь недвижимость во все времена – самое выгодное вложение. По мнению Подольной, с этим связана активизация рынка аренды, когда обладатели свободного жилья предпочитают его не продавать, а сдавать. При этом эксперт отмечает, что покупатели уже пришли в чувство и начали проявлять большую активность. Получается, что рынок вроде бы работает, но находится в полузамороженном состоянии.
Таганрог – «ценовой лидер»
Лидером по востребованности недвижимости с самыми высоким ценами в нашем регионе сегодня является не столица Дона Ростов, а Таганрог. Все эксперты отмечают, что на это повлияли миграционные процессы и географическое положение города. К тому же он объявлен курортным, и в Таганрог пошли серьезные федеральные вложения, призванные улучить социальную инфраструктуру приморского города.
Частный риелтор Таганрога Галина Азарова отмечает серьезный наплыв жителей с новых территорий, в частности, из Херсона. Получив жилищные сертификаты, они массово покупают недвижимость.
«У нас покупают жилье также москвичи и жители других городов, много желающих из Дагестана, - пояснят риелтор. - Они видят перспективы будущего: транспортные развязки, удобную логистику, их даже не пугает близость военных действий».
По словам Галины Азаровой, в Таганроге сейчас цены выше, чем в Ростове и Краснодаре. К примеру, в 2021-2022 годах обычную однокомнатную квартиру в старом фонде можно было купить за 1,2 -1,5 млн рублей, сейчас такая стоит 2,4- 3 млн рублей. Повышение серьезно ударило по карману местных жителей.
«Люди, например, хотят продать однокомнатную квартиру и взять с доплатой двухкомнатную, чтобы улучшить жилищные условия. Раньше разница была небольшая. За полтора миллиона продашь, за 2,5 купишь, а сейчас это не менее 3,5 млн. В свою очередь они вынуждены поднимать расценки на «однушки», чтобы что-то купить взамен. Многим приходится урезать себя – искать пригород или меньшую площадь», - пояснила Азарова.
Она также утверждает, что сильно выросла аренда: посуточно сдают квартиры по цене от полутора до 2-3 тысяч рублей. И люди платят такие деньги, в основном это жители ДНР, Украины – приезжают, чтобы купить необходимое, просто погулять, отдохнуть от СВО.
«Первичка» и «вторичка»
По заявлению замминистра строительства региона Сергея Вифлянцева, на рынке недвижимости присутствует некоторая затоваренность – имеется достаточно свободных помещений. По данным Минстроя, только за первый квартал 2023 года сдано 747 тысяч кв. м., а план на год составляет 2,9 млн кв. м. Для сравнения: в 2022 году было построено 2,7 млн кв. м. жилья, что на 17,6 тысяч кв. м больше показателя 2021 года.
Спад строительства и.о. директора департамента координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону Александр Шелаков объясняет ростом ввода жилья в 2021 году. По его мнению, тогда вводили в эксплуатацию объекты, отложенные в 2019 и в 2020 годах.
Как отмечают эксперты, спрос на новое жилье остается по-прежнему высоким. Сдерживают покупателей только существенно поднявшиеся цены. По наблюдениям Ирины Подольной, изменилась и целевая аудитория первички – это преимущественно люди 25-40 лет.
«Они экономически активны, хорошо зарабатывают, у них тренд на новое, красивое, современное. Первичка продолжает оставаться лидером рынка, и застройщики не намерены сворачиваться. Многие скупают земли под будущие ЖК, это сделки на миллиарды. К примеру, в Ростовскую область заходит компания «Самолет-плюс», концерн ранее специализировался на Московской области, теперь переключается на регионы», - поясняет она.
Специалисты по недвижимости считают, что интерес к сегменту вторичного жилья тоже не ослабнет. Люди женятся, разводятся – увеличивают при этом или, наоборот, уменьшают квадратуру своей жилой площади. Для покупателей все упирается в наличие ресурсов, это прежде всего ипотека. Пока будут существовать привлекательные предложения по ней, сделки не закончатся. Тем более что оба сегмента прочно взаимосвязаны между собой, так как первичка довольно скоро становится вторичкой.
