В Ростовской области стоимость сдачи в наем квартир за год увеличилась на четверть

Журналист RO.TODAY выяснил, как сдать и снять квартиру легально

Стоимость сдачи в наем квартир в Ростовской области выросла более чем на 20% с начала 2024 года. Больше всего подорожали однокомнатные квартиры, на 21,7 % с начала этого года, сдача в наем двухкомнатных квартир подорожала на 18% и трехкомнатных на 15, 1%. 

В Ростовской области средняя стоимость снятой на месяц квартиры составляет более 26 тысяч рублей. По данным аналитиков Avito.ru, в январе средняя ставка по Ростову составляла 22 тысячи рублей. Сильнее всего — с 30 тысяч до 40 тысяч рублей — за 9 месяцев увеличилась плата за сдачу в наем трехкомнатных квартир. Студии прибавили 27,8%, подорожав с 18 до 23 тысяч рублей. 

Сдача жилья в наем жилья — это доход, а значит, он должен облагаться налогом. С юридической точки зрения, если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. А аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости. По закону, при сдаче в наем квартиры необходимо составить договор.

Риэлторы в большинстве своем рекомендуют заключать договоры.

— Заключение договора — это своего рода страховка жилья, сдающегося в наем, и дисциплинарное воздействие на тех, кто это жилье снимает. Договор фиксирует личные и паспортные данные квартиросъемщиков. В документах прописаны обязательства по содержанию жилья, а также своевременная и фиксированная оплата. Такой договор имеет юридическую силу, и с ним в случае чего можно идти в суд», — рассказал ростовский риелтор Александр Давиденко. По его словам, в Ростове, например, собственники сдающегося жилья охотнее заключают с квартиросъемщиками такие договоры, но держат их "при себе", не показывая в налоговой инспекции, чтобы не платить налоги. 

Сдавать квартиру лучше легально.

— Если договор составить и спрятать, не показывая в налоговой, то он не работает. Ведь собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу, например, имущества или за просрочку оплаты. Иначе человек, сдающий в наем жилье, рискует попасть в поле зрения налоговой», — говорит юрист Оксана Сутырина. 

Невыгодно отсутствие договора и квартиросъемщику, тк он, например, не сможет зарегистрироваться по месту пребывания. Такой документ называется «договор найма жилого помещения», а его стороны — «наймодатель» и «наниматель».

— Права и обязанности наймодателя и нанимателя определены законом в главе 35 ГК РФ, — уточняет юрист.

Почему договор выгоден

Собеседница издания Марина уехала жить в Испанию, они с супругом сдают свое жилье. Ростовчанка рассказала, что сначала решила сдавать жилье без договора, о чем очень пожалела.

—  Мы сдали свою трехкомнатную квартиру, оплату получали переводом от квартирантов. Но в какой-то момент наши квартиросъемщики решили съехать. А ключи отдать соседке. Нам позвонила соседка и с ужасом сообщила, что квартиру "разнесли". Разбили кухню, испортили бытовую технику, сломали мебель. Разумеется, найти их не удалось, да и что предъявлять, если нет никакого документа? В итоге ремонт после горе-жильцов обошелся в кругленькую сумму. Мы сделали его, приехав в Россию. И, наученная горьким опытом, с другими жильцами уже составили договор. Я заявляю доход в налоговой и оплачиваю его ежегодно через личный кабинет. Благодаря этому, у меня есть официальный документ, который позволяет мне страховать от порчи имущества. Налог в год обходится в разы дешевле того ремонта» —  поделилась владелица квартиры. 

Налоги и права

В ФНС Ростовской области журналисту RO. TODAY подробно рассказали, как правильно платить налоги. 

— Налог с аренды квартиры физлицам фиксированно составляет 13% от ежемесячной платы за наем. Но оплатить его надо один раз в год, для чего собственнику жилья необходимо самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую до 30 апреля, а оплатить до 15 июля. Сделать это можно в личном кабинете ФНС, платежи начисляются и оплачиваются за предыдущий год. Например, если квартиру сдавали в 2024 году, то НДФЛ нужно оплатить весной 2025.  

— Что будет, если человек сдает квартиру и не заявляет доход в налоговую?

— Ну, "мир не без добрых людей", знаете, очень часто соседи жалуются, например, в полицию на шумных квартиросъемщиков. Приходит участковый и начинает разбираться, есть договор или нет. Если нет — то информация от МВД поступает в налоговую, инспекторы уже разбираются. Соседи тоже сообщают, бывает.

За умышленную неуплату налога предусмотрен штраф — 40% от полученного дохода  и  20% — если неуплата была неумышленной. Умысел предстоит доказать сотрудникам инспекции. Предусмотрены пени за просрочку — 1/300 ключевой ставки Центробанка за каждый календарный день просрочки уплаты налога», —  резюмирует сотрудник налоговой инспекции. 

По статистике, в России более 85% сдачи в аренду квартир находится "в тени". По данным «Дом.РФ», в стране сдается около 260 млн кв. м жилья, или примерно 5,7 млн квартир. По данным РБК, налоги уплачивают около 15% собственников, чаще всего это люди, которые сдают дорогое жилье от 100 тыс. руб.