ЖК «Кумженский» — градостроительное безумие, которое некому остановить
В правительстве Ростовской области презентовали строительство нового микрорайона «Кумженский». RO.TODAY обсудил с экспертами его перспективы и выяснил, что появление жилого комплекса влечет за собой уничтожение Кумженской рощи, прокладку Западной хорды по жилым участкам и грозит изменением архитектурной конфигурации Ростова как компактного мегапилиса.
Началась подготовка к строительству первой очереди жилого комплекса на 2 млн квадратных метров жилья, за ней должна последовать вторая — еще на 1 млн кв. метров. ЖК расположится у Кумженской рощи, рядом с Доном и Мертвым Донцом, на землях бывшего прудового хозяйства. Общая площадь составит 840 га, суммарная площадь коммерческих построек — 92 тысячи квадратных метров, ЖК рассчитан на проживание примерно 87 тысяч человек.
Микрорайон и новая дорога
Многие связывают появление микрорайона с удобством расположения — близостью Западной хорды. Однако на деле все наоборот: проект дороги «подтянули» к ЖК.
«Нынешний проект чиновники подготовили еще в 2016 году, и ЖК в проекте отмечен на рыбных озерах. Вообще, застройку Кумженской агломерации пыталась сделать Елена Батурина еще в 2007 году, но были жесткие сопротивления общественности. Там болотистое место, строить нельзя — жители отстояли. Сегодня местные чиновники додавили проект», — говорит член инициативной группы жителей Железнодорожного района, ТОС-10 Игорь Тихоненко.
Неравнодушные жители пытались воспротивиться проведению так называемой кольцевой дороги — Западной Хорды, которая вместо того, чтобы объезжать город, проходит в его черте. Первые слушания по утверждению этого проекта прошли 16 ноября 2021 года. Люди высказались против, поскольку он носит безальтернативный характер — других проектов представлено не было. Вторые слушания прошли 21 марта 2022 года — чиновники не реагировали на мнение ростовчан и «продавливали» проект.
В июле 2022 года постановление № 501узаконило проект, а 20 октября 2022 года горожане подали коллективный иск к областному правительству относительно части статей этого постановления. Однако суд поддержал чиновников, и 27 декабря того же года вынес отказ в требованиях. Это решение позже утвердила апелляционная инстанция.
Так проект дороги был узаконен. Теперь интересанты занялись реализацией планов строительства жилья. Под этот проект, с учетом всех его особенностей, выделены огромные ресурсы: по словам Тихоненко, — это полмиллиарда, и их надо срочно освоить.
Кстати, существует старый проект дороги, разработанный еще в советское время. Его не успели осуществить, но подготовку провели — расселили людей из частных домов. Автодорога должна была пролегать вдоль железной дороги, ничему не мешая, а главное, ее проект был недорогим. Видимо, это и есть его основной недостаток.
Нарушено все, что только можно нарушить
«Мы подали в суд, благодаря чему обнаружили массу нарушений, получив ответы от чиновников из разных подразделений правительства. Самый вопиющий: у частных собственников будут изыматься земельные участки, уже идет стройка первого этапа, но до сих пор у людей нет на руках ни одного документа. С ними никто даже не разговаривал, очевидно, что они будут поставлены перед фактом», — возмущается Игорь Тихоненко.
Следующее, по его мнению, серьезное нарушение — отсутствие согласований с организациями, контролирующими охрану памятников и природы. Кроме того, дорога, которая пройдет через левый берег Донца, Кумженскую рощу, Левенцовку и улицу Всесоюзную, затронет памятники, в том числе античные, — на археологические исследования в проекте заложено 1,5 млрд рублей (!). Без профессионального контроля эти работы могут провести формально.
Кроме того, хорда заденет Кумженский мемориальный комплекс, рядом с которым много незахороненных бойцов ВОВ. «По закону недопустимо в таких местах проведение строительных работ до проведения поисковых работ, — говорит активист Тихоненко. — Но этот факт проигнорирован, и даже не упоминается».
Эксперт ТПП РО, независимый организатор финансирования инвестпроектов Игорь Скрягин говорит о нарушении госстандартов для кольцевых дорог. «Они относятся к трассам федерального значения, должны быть шестиполосные, идти не по городу, а вокруг него. А у нас Западная хорда проходит как региональный проект. Более того, хорда повернет к Западному мосту — и он не выдержит нагрузки. Есть перспективный федеральный план — сделать новый мост возле поселка Мержаново с выходом на Азов и федеральную трассу по Краснодарскому краю. Но ждать его реализации никто не желает: деньги — это святое, их надо успеть освоить», — говорит Скрягинн.
Самое же безумное нарушение — уничтожение рощи.
Кумженская роща – легкие города
«Я здесь живу, с детства мы отдыхали в роще, собирали тютину. Это, пожалуй, единственная роща в нашем районе. Теперь ее вырубят. У нас и так не хватает скверов, парков, теперь и этого лишимся», — сетует местная жительница Ирина Сафронова.
Сегодня для защиты города от жары и пыли не хватает зеленых насаждений — из 27 тысяч гектаров лесов, необходимых Ростову, осталось всего 4. «Кумженская роща — это городской лес, он неприкасаем. Статья 116 Лесного кодекса РФ говорит, что границы лесов не подлежат сокращению. Они могут только расширяться», — поясняет Тихоненко.
Реализация проекта уничтожит один гектар леса. По словам Игоря Тихоненко. это примерно 800 деревьев. На компенсационные высадки заложен 1 млрд рублей — получается, каждое дерево стоит больше миллиона! Активисты выяснили в суде, что компенсационные высадки планируются не в месте уничтожения рощи. Для этого запланирован участок в весьма отдаленном Мясниковском районе, куда даже заехать невозможно из-за особенностей его расположения.
«Кумженскую рощу нельзя сносить, пригородные леса и рощи — общественное место, собственность городского сообщества. И кроме него никто не имеет права решать, что она не нужна. Вот уровень понимания своих задач чиновниками: главное — человейники, до остального дела нет», — вторит ему Игорь Скрягин.
Рощи вокруг города специально высаживались после войны — горожане устраивали для этого субботники. Теперь внуки ветеранов рубят эти деревья.
Меняется архитектура города
Директор «Южного градостроительного центра», архитектор Сергей Трухачев утверждает, что подобные проекты изменяют уже сформировавшуюся архитектуру города. По его словам, Ростов имеет плотную конфигурацию, он компактен, и это плюс для транспортного сообщения, коммуникаций.
«Сегодня мы добровольно от этого отказываемся — появились отдаленные микрорайоны. Тот же Суворовский постоянно находится в транспортных пробках. Мы делаем эксперимент с ЖК «Левобережный» в месте поймы, за которым еще два участка приготовлены под строительство. Мы создаем искусственные поселочки с 20-этажными домами. Город должен быть взаимосвязан — это качество нарушается. Это заведомо порочная городская среда, оторванная от города. Перекрыл сообщение — и микрорайон уже не жизнеспособен», — говорит Трухачев.
По его наблюдениям, все началось в 2005 году, когда планирование Ростова отдали петербуржцам (ранее генплан разрабатывали ростовские проектировщики). Они первые заговорили о застройке левобережной зоны. «Это засело в умах управленцев: застраивают все больше и больше — и непонятно зачем, — рассуждает архитектор. — Градостроительная политика свелась к тому, чтобы застолбить как можно больше мест под застройку сейчас, а строиться когда-нибудь потом».
К тому же это расход средств не на первоочередные цели, ведь инфраструктуру, например, дороги, подводят за бюджетные деньги. У Ростова непрекращающиеся проблемы с водоснабжением, канализацией, централизованные сети нуждаются в ремонте или модернизации. На деньги таких дорогостоящих с точки зрения подводки сетей проектов, как ЖК «Кумженский», по мнению Трухачева, можно было бы решить часть проблем центра и ближайшей периферии. «Мы будем тащить коммуникации на левый берег за бюджетные деньги, а предприниматели — строить жилье, продавать его и получать прибыль. Это классика: приватизация прибыли и национализация убытков», — резюмирует архитектур.
Приватизация прибыли и национализация убытков
Ростовчане, специалисты в разных областях все как один говорят, что городу не нужно такое количество новостроек. Игорь Скрягин называет это коллективным безумием чиновников, которое творится из-за безнаказанности.
«Есть такая установка: строить человейники. Это дорога в никуда, — уверен Скрягин. — Я как финансист расскажу, что при этом происходит: банки получают установку кредитовать застройщиков. При этом используется переходящий метод гарантирования кредитов. Как это работает: построили, продается плохо — начинают строить новое, идет перезалог. Неликвид накапливается, и дальше будет еще хуже. Надо остановиться, но никак не могут, потому что есть установка: продолжаем».
«Зачем городу столько жилья? — спрашивает Сергей Трухачев. — У нас колоссальный задел по старому аэропорту. Для сравнения: он занимает примерно 80% от площади СЖМ, на застройку которого ушло порядка 30 лет. Почему бы не вкладывать усилия в освоение этого района? Ведь планируемых площадей там хватит на всех, исходя из любых, самых оптимистичных прогнозов».
Ни для кого не секрет, что российская экономика находится в тяжелом состоянии. Скрягин говорит, что прогнозировал жилищный кризис еще года полтора назад. Сегодня он созрел, и скоро начнется обвал — банкротство застройщиков и банков. По официальной статистике, больше всего нового жилья продано в Москве — 43%, а 57% остается. Из городов-миллионников самая худшая ситуация в Краснодаре: только 17% из построенного реализовано, а 83% «зависло». Ростов находится между ними — здесь продается около 30%.
Это не разумно со всех точек зрения: финансов, экологии, просто здравого смысла, утверждают в один голос эксперты, которое давно пора прекратить, но которое продолжается, так как под это есть деньги.
