Самое читаемое

Сколько стоит продление ростовской набережной и кто за это заплатит!?

14-09-2020

Проект продления улицы Береговой (то есть городской набережной) в Ростове-на-Дону сегодня входит в завершающую стадию. Как отмечают в городской администрации, в настоящее время департамент архитектуры готовит документацию по проекту планировки и межевания территории, которая в будущем станет частью новой набережной. Продлить главное городское место для променада собираются от Богатяновского спуска до ул. 13-я линия. Проект планировки будет готов до 30 октября, а затем предстоят общественные слушания, которые должны закрепить план реновации городского пространства. Впрочем, все складно получается пока только на бумаге.

В реальности застройка ростовской набережной в последнее время стала одной из главных градостроительных проблем донской столицы. По поводу развития этой территории не раз высказывался как губернатор, так и глава города. То и дело возникающее на разных отрезках набережной строительство различных объектов вызывает ожесточенные споры. Касаются они в основном портящейся панорамы города, уплотнительной застройки, транспортных проблем и разрушения памятников архитектуры.

Последний красноречивый пример отсутствия у властей единой концепции набережной и всякого понимания, что там должно быть, касается строительства 25-этажного ЖК «Державинский». И хотя формально этот объект построен за пределами существующей прогулочной зоны, территория, на которой он возводится, в будущем должна стать продолжением набережной, то есть общественной территорией. Сегодня этот отрезок длиною почти два километра (от Богатяновского спуска до 13-й линии) расположен на территории нескольких частных владений, выкуп которых может влететь городской казне в копеечку. Мы решили подсчитать, во сколько может обойтись этот долгожданный праздник.

Терра инкогнита улицы Береговой

Если идти по набережной в сторону Ростовского порта, то после кафе «Пирс» дорога упирается в полуразвалившиеся ворота бывшего завода «Красный Дон». До Революции здесь были чугунолитейные мастерские, которые затем превратили в судоремонтный завод. В 90-е годы здесь выпускали якорные цепи, но сейчас на месте этого предприятия лишь одни развалины и полузаброшенное здание заводоуправления, которое раньше сдавали под офисы. Сегодня самое ценное здесь — это 5 га земли, на которых когда-то было расположено предприятие. Нынешние его собственники официально не раскрываются. Однако руководителем ЗАО «Красный Дон» является гендиректор строительной компании «Жилстрой» Андрей Смехунов. Он называет себя одним из собственников участка. Каково их точное количество, он не говорит.

Территория бывшего завода "Красный Дон" сегодня в руинах//Фото: Wikimapia.org

По данным АН «Парус», рыночная стоимость земли в этой части города под застройку может стоить 1-1,5 млн рублей за «сотку», в зависимости от расположения участка. Учитывая великолепный вид и уникальное местоположение на берегу, а также бетонный причал, один гектар земли обойдется здесь минимум в 150 млн рублей. Но дело даже не в этом. Как рассказал RO.TODAY один из застройщиков, все зависит от того, кто покупатель. Если участки будут изымать для муниципальных нужд (по закону это можно сделать только для строительства дорог общего пользования), то все будет сделано по средней рыночной стоимости. Если же эти земли заинтересуют профильного инвестора, то здесь тоже могут быть свои договоренности. Например, инвестор строит на территории многоквартирные дома, а владелец земли может забрать свою долю квартирами. «Вариантов много, но с учетом кризиса на рынке жилья собственников интересуют только живые деньги», — говорит застройщик.

Чтобы начать освоение такого большого участка, необходимо оплатить все технические условия, а потом привлекать средства в рамках эскроу-счетов. Только подготовка участка к стройке может обойтись в сумму около 300 млн рублей, считает застройщик.

Впрочем, учитывая позицию администрации города, заявлять новый строительный объект на набережной — большой риск для инвестора. Например, в июне этого года администрация города отказалась выдавать разрешение на строительство 30-этажного жилого дома крупнейшему застройщику Ростова, компании МСК. В то же время по соседству уже полным ходом идет строительство 25-этажных домов ЖК «Державинский».

Опрошенные RO.TODAY застройщики говорят о различных странностях в связи с выдачей разрешений на строительство. Если кратко, то жилищное строительство на территории набережной возможно. В определенных зонах нет даже ограничений по высоте, есть ограничения только по озеленению и количеству парковочных мест. Тем не менее, разрешения выдают далеко не всем. Одним, как например, «СМУ-1», совладельцем которой является сын депутата Законодательного собрания области Асланбека Джиоева Вадим Джиоев, его выдают без проблем. Компания построила на набережной ЖК «Адмирал», «Белый ангел», а теперь строит и ЖК «Державинский». Другим же, как, например, корпорации Soft и еще ряду застройщиков, под различными предлогами в этом отказано. Застройщики отказываются говорить о том, почему так происходит, и стараются решить вопрос «по-тихому» или в судах, которые тянутся не один год.

Так будет выглядеть, по мысли проектировщиков, ЖК "Державинский" на Береговой//Коллаж rnd.move.ru
В департаменте архитектуры города отмечают, что понимают озабоченность застройщиков, но вопрос запрета строительства высотных зданий «для всех без исключения» поднимался в администрации неоднократно как с подачи губернатора, так и главы администрации города. В январе после совещания с мэром Алексеем Логвиненко запрет многоэтажной застройки в зоне «речного фасада» предложили внести в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Однако из-за коронавирусной пандемии и запрета на проведение публичных мероприятий (общественные слушания и заседания гордумы) вопрос не рассмотрели до сих пор. Изменения в ПЗЗ решили внести позже — в октябре. Однако СК «СМУ-1» успела получить разрешение на строительства своего ЖК «Державинский» раньше, а вот «Московская строительная компания», которая хотела построить свой ЖК «Донской причал» рядом, в разрешении было отказано.

Так мог бы выглядеть запрещенный к строительству ЖК "Донской причал"//rnd.move.ru
«Для меня планы города в отношении этой территории не понятны, главы администрации меняются так быстро, что согласовывать с ними какие-то планы бессмысленно. Я сторонник долгосрочной градостроительной политики. А у нас одни метания», — сетует Андрей Смехунов. По его словам, в любом случае под продление набережной на его участке зарезервировано примерно 1,5 га земли. Нетрудно подсчитать, что выкуп участка такой площади обойдется городу примерно в 225 млн рублей.

Деньги от «Газпрома»

Ранее глава администрации города Алексей Логвиненко говорил, что госкомпания «Газпром» в ближайшем будущем готова выделить в рамках своих корпоративных социальных программ на реконструкцию ростовской набережной почти 1 млрд рублей. Примерно такой же подарок компания сделала городу в 2012 году, оплатив реконструкцию части территории набережной между Ворошиловским мостом и рестораном «Пирс». Тогда на ремонт набережной потратили свыше 200 млн рублей.

Такая щедрость газового монополиста не случайна. Во-первых, Ростовская область для «Газпрома» — один из приоритетных регионов, где реализуется ряд пилотных проектов. Например, проект создания сети АГНКС и перевод городского транспорта на газовое топливо. Во-вторых, губернатора Ростовской области и «Газпром» связывают давние отношения, еще со времен работы Голубева главой администрации Ленинского района Московской области, где зарегистрирована крупнейшая дочка «Газпрома» — «Газпром Межрегионгаз». В-третьих, в Ростовской области одни из самых низких долгов в России за газ (550 млн рублей по итогам 2019 года), который при этом из года в год снижается. Это дает основание рассчитывать региону на различные социальные программы от «Газпрома». Например, строительство физкультурно-оздоровительных комплексов в отдаленных районах или участие в знаковых для муниципалитетов социальных проектах. Таким проектом для «Газпрома» в Ростове стала реконструкция набережной города.

В 2012 году "Газпром" реконструировал один из участков на набережной за 200 млн рублей. На фото председатель правления ПАО "Газпром" Алексей Миллер (слева на переднем плане) и губернатор Ростовской области Василий Голубев (впереди справа)//Фото: Donland.ru

Проблема только в том, что деньги газовый гигант дает только под готовый проект. Как сообщает городская администрация, он будет готов в октябре. Первоначально проект, кстати, предполагал и строительство четырехполосной автодороги, однако останется ли это в его окончательной версии, пока не знает никто. В любом случае, проект еще должен пройти общественные слушания, а учитывая нынешние ограничения, связанные с коронавирусом, проводить подобные мероприятия пока запрещено. Также не стоит сбрасывать со счетов фактор выборов. После 13 сентября состав гордумы может сильно обновиться, и вполне возможно, депутатам будет не до проектов с отдаленной перспективой. Впрочем, это далеко не полный список проблем, которые могут возникнуть при выкупе земли.

Привет из советского прошлого

Сразу за территорией «Красного Дона», если двигаться на восток, расположена котельная «Лукойла». Это сооружение уже вплотную примыкает к воде, поэтому, если власти решат строить здесь дорогу, здание придется сносить. Вообще, по мнению специалистов, котельной в центре города уже давно не место.

Котельная "Центральная", которая принадлежит "Лукойлу"//Фото: wikimedia.org
«Котельная — это пережиток советского времени», — говорит Андрей Смехунов. По его словам, раньше здесь была электростанция, а тепло, которое образуется при генерации, использовалось для теплоснабжения домов. Такие электростанции назывались ТЭЦ. Сейчас здесь сжигается газ, который подогревает воду. Затем она по трубам транспортируется в Александровку. «Логичнее было бы поставить несколько малых котельных поближе к потребителям, но у “Лукойла” своя логика, а город пошел на поводу у нее», — говорит Смехунов.

Недавно котельную реконструировали, продлив срок ее службы еще лет на 15. Это означает, что до этого срока сносить ее будет коммерчески невыгодно. Даже не будем считать, сколько это может стоить, остановимся лишь на площади участка, на котором она расположена. Согласно информации с сайта публичной кадастровой карты, территория центральной котельной составляет почти 3 га. Умножим эту цифру на 150 млн и получим еще около 450 млн рублей в качестве приблизительной стоимости земли.

Но представим все же, что щедрый «Газпром» уже выделил городу миллиард, на который для общественных нужд выкуплено два участка у частных собственников. Можно двигаться дальше. Здесь уже остался сущий «пустяк» — организовать переезд первого грузового района Ростовского порта.

Порт как скала

Вопрос переезда Ростовского порта в промзону «Заречная» на левом берегу Дона обсуждается уже больше 10 лет. По словам председателя совета директоров АО «Ростовский порт» Олега Грызлова, главная причина — финансовая. До сих пор с властями нет договоренности о компенсации выпадающих доходов порта, к тому же «документы плохо проработаны». Собственник оценивает переезд порта в 3 млрд рублей.

Ростовский порт остается самым крупным работающим предприятием на территории набережной//Фото: npi-tu.ru

Руководство порта и власти города пока не выработали схему «размена». Один из вариантов, предложенных руководством порта, — отдать компании часть муниципальной земли в промзоне «Заречная», оставив за ней участок на Береговой, плюс передать «что-нибудь из муниципального имущества». В этом случае городу не пришлось бы тратить живые деньги, однако предложенный собственником порта вариант вступает в противоречие с рядом законов, о чем городскую администрацию уже не раз предупреждала прокуратура.

Но давайте представим, что власти все же каким-то чудом смогли найти способ перенести порт на левый берег Дона, не потратив на это ни копейки бюджетных денег и не нарушив ни одного закона. Уже можно радоваться? Не совсем. Дальше город ждет испытание погорельцами.

Момент истины для Театрального спуска

Еще в 30-е годы прошлого века, после объединения Ростова-на-Дону и Нахичевани, появился проект, предусматривающий обустройство так называемой межи — территории Театрального спуска, по которой проходила граница между двумя городами. Предполагалось построить помпезный спуск с фонтанами и скульптурами прямо к Дону, соединив его с набережной.

Театральный спуск в районе набережной сегодня представляет собой пепелище, где еще предстоит выкупать частную землю//Фото: 161.ru
После войны эта идея была надолго забыта. На территории спуска возник целый микрорайон, где землю частенько занимали самозастроем местные жители. Дома здесь строились хаотично, никто не следил за тем, как они разрастаются даже в советское время.

Правда, в конце 70-х годов был предложен еще один проект Театрального спуска за авторством архитектора Юрия Трухачева. Он предполагал сооружение экспланады, а также строительство по краям Театрального спуска каскада домов. Однако уже в 2010-е годы стало понятно, что реализовать этот масштабный проект не получится: края Театрального спуска стали застраивать домами разной высоты, которые теперь уже на долгие годы испортили вид на Дон с Театрального спуска.

Проект продления ростовской набережной до Театрального спуска потребует выкупа земель у множества собственников, которые пострадали в крупнейшем пожаре 2017 года, полыхавшем на площади 1 га. Поскольку происходить это будет в «добровольно-принудительном порядке», нетрудно представить, какими социальными протестами это может обернуться.

Здесь предполагается создать зону общественно-культурного назначения и провести дорогу, которая свяжет центр города с продленной Береговой. Помимо новой магистрали, должны появиться новая магистраль, центральная эспланада с выходом на набережную, новое здание для Театра кукол и так далее. Однако многие жители спуска, которые получили компенсацию за сгоревшие дома, все еще числятся собственниками земельных участков под ними. Отдавать их просто так они вряд ли захотят.

По словам Логвиненко, в 2019 году администрация приступила к разработке планировочной документации для строительства автодороги в границах Театрального спуска, а также строительства дороги по Береговой от Богатяновского спуска до 13-й линии. В рамках этих работ будут определены участки, подлежащие принудительному выкупу у собственников. Оценка их стоимости будет проведена после утверждения планировочной документации.

Проект планировки с конкретной рыночной оценкой объектов и участков под выкуп был обещан год назад. Пока же эти работы продолжаются, уже сейчас можно грубо прикинуть, что выкуп участков земли на 1 га может обойтись городу все в те же 150 млн рублей.

Таким образом, по самым приблизительным подсчетам, выкуп участков под продление ростовской набережной может обойтись в сумму порядка 825 млн рублей без учета «размена» с собственниками Ростовского порта. Однако в эти средства не заложено ни составление проектно-сметной документации, ни сумма будущего строительства автодороги, ни берегоукрепительные работы, ни благоустройство на набережной.

Проект ее продления может стать такой же утопией, как строительство ростовского метро или канатной дороги на левый берег Дона. В любом случае, отсутствие единого плана застройки этой территории и политической воли приводит к хаотичной застройке и усугублению уже имеющихся проблем. А это уже не выгодно никому, кто бы ни имел здесь свои интересы.

Поделиться публикацией в соцсетях:

Добавить «ro.today» в список ваших источников: