В Ростове приостановили выдачу разрешений на строительство

В 2019-м году департамент архитектуры и градостроительства Ростова-на-Дону выдал только одно новое разрешение на строительство. Данные о выданных разрешениях на строительство опубликованы на сайте городской администрации.

Это нетипичная ситуация, когда в городе-миллионнике с ежегодным вводом более 1 млн кв. м жилья не заявляются новые жилые проекты. Как правило, департамент выдает 10-15 новых разрешений за квартал юридическим и частным лицам.

И застройщики, и чиновники называют две причины возникновения аномалии: застройщики с запасом получили разрешения на строительство в 2018 году, так как надеялись избежать перехода на проектное финансирование. Вторая причина — сейчас приняты поправки в Градостроительный кодекс РФ, которые обязывают установить зоны с особыми условиями в городах (ЗОУИТ) и работать в них с Госэкспертизой.

Отмена долевого строительства

С 1 июля 2019 года в России вводится поэтапное замещение долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, которая должна минимизировать риск граждан, займет три года. При этом все 2000-е годы до 80% застройки велось за счёт средств дольщиков, игроки рынка практически не имеют даже технического опыта работы с банками. Сейчас они говорят, что рынок ожидает подорожание жилья на 10-15% из-за отмены долевого строительства.

Основная цель нововведений — решить проблему обманутых дольщиков. «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность. Но при этом нужно сделать так, чтобы цена за квадратный метр не стала заоблачной, а банки были готовы давать кредиты под щадящие проценты», — так объясняет необходимость изменений глава Минстроя России Михаил Мень.

Схема банковского финансирования жилого строительства снижает риски и для государства — минимизирует «вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке отрасли», добавил министр. Это означает, что дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, или страховых компаний.

В целом девелоперы и риелторы согласны с позицией властей, что проектное финансирование снимет все риски для покупателей и государства в плане появления новых обманутых дольщиков. В то же время некоторые игроки рынка недвижимости опасаются, что переход на новую схему увеличит стоимость жилья, в том числе из-за дорогих кредитов для застройщиков.

Генеральный директор ростовской строительной компании «Галактика» Арутюн Сурмалян считает, что новые законодательные условия выдержат не все строительные компании, поэтому застройщики ставят перед собой задачу достроить объекты и не начинать новые.

Заметим, что за аналогичный период 2018 года департамент архитектуры и градостроительства Ростова выдал 61 разрешение на строительство многоэтажных домов. Столь бурный рост числа выданных разрешений на строительство жилья в Ростове, очевидно, был связан с желанием застройщиков успеть получить их до 1 июля 2019 года — даты, с которой требования к застройщикам были существенно ужесточены.

Зоны с ограничениями

Но есть и вторая причина, по которой застройщики и чиновники притормозили работу с новые проектами. В 2018 году в Градостроительный кодекс России были внесены поправки, которые меняют правила работы в зонах с особыми условиями использования территорий. В оборот ввели понятие «зоны с особыми условиями использования территории» (ЗОУИТ). Всего установлено 28 видов таких зон. Например, зоны охраны объектов культурного наследия, приаэродромные территории, придорожные полосы автомобильных дорог, водоохранная зона и так далее. Цель (по крайней мере, заявленная) всего этого — охрана государства, жизни и здоровья граждан, культурного наследия.

На все объекты, которые попадают в такую зону, действуют различные ограничения, вплоть до запрета на строительство. Но что делать объектам, которые уже построены и попали в такую зону? Как говорят юристы, есть всего два варианта — попытаться привести себя в соответствии с ограничениями (три года даётся на то, чтобы изменить вид разрешённого использования, реконструироваться и так далее) либо же быть снесённым. В последнем случае собственник объекта, из-за которого «нарисовали» такую зону, должен выкупить здание или землю у того, чьи права он нарушил.

Но есть проблема. Эксперты объясняют, что с учётом списка ЗОУИТ практически любое здание попадает в одну из зон, а некоторые и в несколько. Например, в Ростове — более 400 объектов культурного наследия, две реки (водоохранные зоны), аэродромы, военные объекты и прочее. В итоге, говорит генеральный директор АО «ЮИТ Дон» Андрей Шумеев, практически любой участок в городе попадает в ту или иную ЗОУИТ.

Некоторые российские города издали специальные документы, которые разрешают в переходный период выдавать разрешения на строительство по-старому. Ростов — не в их числе.

Сложившаяся ситуация, по мнению застройщиков, нарушает права предпринимателей и ставит под угрозу инвестиционную привлекательность Ростова. Однако что делать, пока не ясно.